雨后，墙体内保温层积水，反复热膨胀和冷收缩导致外墙外保温层膨胀和脱落

广州番禺城市花园是一个有着20多年历史的社区。该社区有几栋低层住宅和三栋高层住宅。廖先生住在一栋名为金富苑的高层住宅中，共有12层。近年来，住宅楼外墙的马赛克瓷砖严重脱落，部分部位被淹没，甚至钢筋外露，有可能伤人。

对于金富苑这样的老社区来说，外墙脱落往往是建筑老化过程中的第一个特征。在多年的风雨中，外墙嵌体和陶瓷砖都不同程度地脱落、开裂、空心和渗水，一些水泥层和加固结构直接暴露出来。

例如，在2019年6月底，广州市海珠区小岩湾社区，一块用于装饰的圆形石头突然掉落在马家路边的外墙上。不幸的是，路人被碎片割伤，他们的脚踝后来被诊断为脚踝骨折。2022年4月25日，江西省九江市社区外墙突然脱落，一名路过的妇女被击中，当场摔倒在地。救护车赶到救援后，一名妇女被宣布死亡。

外墙维修方案不同，价格差异较大。如果修缮外墙，费用约为数万元。如果整栋建筑都翻修成外墙，价格可以达到1200万元。由于高性价比，当地维修方案受到老社区的青睐，其“治标不治本”也受到一些业主的谴责。

结合近年来老社区外墙脱落的案例，我们可以看到，对于如何解决老社区外墙的脱落问题，没有明确的细则。目前，痛点和堵塞点主要集中在修复资金上。

2020年5月3日下午，广州市海珠区一栋8层住宅楼屋顶的外墙瓷砖突然脱落，掉落的瓷砖将楼下的太阳能伞扔进了一个大洞，差点砸到伞下的人。物业经理金先生说，这栋楼已经有30多年的历史了。消除隐患后，拆除松动的瓷砖，并用水泥修补。“每次挖砖，工作量都太大。”。由于缺乏修复资金，我们只能采取简单的救济措施。

广州白云区旧社区的外墙砖经常脱落并撞到汽车。如果外墙完全翻新，两栋30层的建筑将耗资1200万元。维修资金不足，业主负担不起。社区工业委员会的初步设想是建立一个针对建筑物上坠落物体的应急响应网络。

社区产业委员会相关负责人表示，有必要在旧建筑上修建防坠落物的防护棚和防护网，国家尚未颁布相关标准和规定。例如，在建造强化玻璃防护棚时，高空抛物线的承载力未知，存在二次坠落的风险。工业委员会正在准备建造一个防护网棚，它在抗荷载和抗弹性方面优于玻璃。然而，一些业主反对：“我不想把它挂在我自己的窗户下。

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即使业主希望通过自筹整改资金解决问题，业主内部意见分歧也可能导致整改项目停滞。

根据《广州市装修资金管理办法》和《广州市房地产管理条例》的有关规定，业主共同决定装修资金的筹集、使用和管理，面积三分之二以上、人数三分之二多的业主参加表决。公用部件、公用设施和设备的维护、更新和改造费用应按照所有业主共同承担的规定从维护资金中支付。如果维修基金分类账余额不足或没有维修基金，差额应由项目所有者承担。

这类似于在旧社区安装电梯的困境。只要一些业主反对使用维修资金或自筹资金，维修计划就可能被搁置，陷入僵局。

例如，在番禺区的城市花园金福花园，房地产行业提出的第一个建议是申请维修基金来修复外墙。一些业主认为“症状不是根本的”，他们希望筹集一些资金来完成外墙的完整修复项目。然而，该房地产公司走访了88户家庭征求意见，其中45户同意，43户不同意自筹资金彻底修复外墙。由于无法保证所有业主都同意分担维修费用，最终房地产只能根据原始部分维修计划申请维修资金。

例如，对于外墙脱落的城市花园社区，当地大隆街道办事处已向番禺区城市更新局申请微改造工作计划，该社区已被纳入2023年至2025年的旧社区微改造计划。然而，具体实施时间需要上级通知。许多业主抱怨“时间太长”。

微改造项目中还包括一些老社区，外墙维修计划与业主预期不符。例如，在沙头街丽景花园被纳入番禺区旧社区的微重建计划后，在2020年1月施工后，业主发现整改项目与预期项目大不相同。据了解，正如最初公布的施工方案中明确规定外墙外立面应重新铺瓷砖一样，只有部分外墙已修复。业主多次联合向街道提出意见，但收到资金不足的答复。

为什么老社区的外墙容易脱落 一位知情人士说，自上世纪90年代末以来，外墙外保温层和装饰层在各个城市得到了广泛推广。然而，早期使用的外部绝缘层材料具有很强的吸水性。雨后，墙体内保温层积水，反复热膨胀和冷收缩导致外墙外保温层膨胀和脱落。2000年后，许多地方禁止在外墙上使用此类材料。此外，旧住宅区的外墙表面大多以涂料、砂浆、瓷砖等为主，经过长时间的日晒雨淋，有时会出现粉碎化、裂缝、脱落、空洞等现象。

住宅楼的外墙维修工程往往涉及业主、物业管理和开发商，而在一些老住宅区，业主往往陷入物业管理的困境。

他表示，老社区对红线图的划分可能不是很清楚，但抛开历史问题，让业主确认他们居住的物体的面积，共同分担外墙脱落的维修费用。富人愿意承担多一点，而其他家庭则更少。他坦率地说：“没有比这更好的办法了，只有业主可以一起做。”。

云南省红河哈尼族彝族自治州蒙自市千福源旧社区改造中，对外立面进行了改造，并对屋顶进行了防水维护。改革了国家补贴、市政补贴、居民自有资金、管道单位分享、社会资本投资和收入补充等筹资方式，从多方面解决了资金问题。

从事房地产服务近20年的社区物业管理负责人李先生说，随着建筑物的老化，社区外墙的瓷砖脱落是不可避免的。从物业管理的角度来看，采取预防措施更为重要。加强对楼层外立面的日常检查，定期邀请外墙师傅检查外墙砖是否有孔洞、裂缝，并及时处理，防止损坏进一步发展。

他指出，采用非接触法可以快速、远程、实时扫描建筑物外墙饰面，准确判断外墙砖是否空心，为外墙质量检查和安全评估提供依据。然而，由于其成本高，他表示，它仅适用于一些高端住宅区和办公楼。